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不動産貸付業の事業規模とは?  [所得税]

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不動産貸付業ってどのくらい貸していたら事業となるのか?

所得税の事業規模と事業税の事業規模で違いがあることを最近知ったので、
この違いについて書いてみます。

まずは、所得税の事業規模となる場合は・・・

【所得税における事業的規模とは】

税務署のタックスアンサー№1373には次のようにかかれています。

不動産の貸付けが事業的規模 かどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか どうかによって、実質的に判断します。

【建物の貸付け】については、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

1.貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
2.独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

いわゆる「5棟10室基準」というものですね。

【土地や駐車場の貸付け】については、明確な規定はないものの、
実質基準は建物と同じ考えで判定するそうで、つまり10室あるかないかということです。

貸地と駐車場の場合、1室を次のように換算するそうです。
貸地は5件を1室、駐車場は5台を1室。

つまり、貸地だけだと、50件以上ないと事業的規模とはならないことになります。

ただ、基準にみたなくても事業的規模と認定された判例もあるようです。
裁決事例によれば、その貸付による営利性、継続性、取り引きに費やした労力、人的・物的設備の有無、取引の目的他があげられたようで、
たとえば、土地を3ヶ所しか貸していないが、売上高は数千万円で、その業務に相当の時間と労力をかけているというような場合は、事業的規模ととらえられるのかも知れないということです。


【事業税における事業的規模とは】

【不動産貸付業】
住宅の場合
 マンション等共同住宅の場合10室以上、戸建の場合10棟以上

住宅以外の建物の場合
 独立建物以外は10室以上、独立建物は5棟以上

※建物の場合は、上記の基準以下でも建物貸付総面積と貸付料収入金額が一定以上ある場合は事業規模と認定されます。基準は都道府県により異なりますが、大阪府の場合は、建物貸付総面積600㎡以上、かつ、収入金額が1,000万円以上なら事業規模とみなされます。

土地の場合
 住宅用の土地は貸付契約件数10件以上又は貸付面積2,000㎡以上
 住宅用以外の土地は貸付契約件数10件以上

上記の物を併せて化している場合
 室数、棟数、貸付契約件数の合計が10以上

【駐車場業】
青空駐車場の貸付は収納可能台数10台以上
建築物の貸付は規模を問わず該当・・・建築物の貸し付けとは、コインパーキングなど設備がととのっている駐車場のことです。

所得税との大きな違いは、区分が【不動産貸付業】【駐車場業】ということです。
違いを例題で確認してみましょう。

(1)アパート10室と青空駐車場5台を貸している場合

所得税は「5棟10室基準」より、「11室」と判断され、基準を満たします。

しかし事業税では、【不動産貸付業】と【駐車場業】は別で考えるので、
アパートは10室で基準を満たしますが、青空駐車場は5台なので10台以下となり基準を満たしません。
したがって、事業所得となるのは、不動産貸付業の所得だけとなります。

(2)住宅用アパート9室と青空駐車場5台を貸している場合

所得税は、9室+1室(=5台)=10室となり基準を満たし課税されます。

事業税は、不動産貸付業、駐車場貸付業どちら基準以下のため、事業税の課税対象となる事業所得はありません。

所得税はかかっても、事業税はかからないということもありえるのですね。
こまかいけど、覚えないとですね!

涼しくなったのでマラソンシーズンになりました。
マラソンまではしないけど、ちょっとした健康管理にジョギングはしたいです。



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